房地产企业节税筹划
来源：www.dgclkj.cn 发布时间：2018-11-11 10:43:02 阅读： 次
房地产行业近十年来一直是政府及市民个人谈论的热点，是中央政政府一直打压的对象，也是地方政府的主要税源。房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运用合理的纳税筹划方法，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义（为便于理解，以下各方案暂不考虑所得税，房产销售增值税按简易方式征收，简易征收率为5%）。
1 努力控制房地产增值率
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率是30%；增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为40%；增值率超过100%但未超过200%的部分，税率为50%；增值率超过200%的部分税率为60%。此外，该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键，就是控制房地产的增值率，在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况，事先一定要进行必要的筹划。
需要特别强调的是，按照现行规定，房地产的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税，从而使土地增值税负担在增值率为20%时出现大幅度跳跃。因此当待出售的房地产增值率在20%左右时，更应该高度关注。现举例予以说明：甲房地产开发企业欲销售5000m2的商品房，扣除项目金额为840万元，现有两种销售方案，一是按照2000元/m2的价格出售；二是按照2100元/m2的价格出售。那么对于方案一，房屋的增值税率为19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的利润为160万元。同理可以得出，方案二中房屋的增值率为25%，需要交纳土地增值税63万元，企业的税收利润为147万元，销售价格提高之后税收利润却下降了13万元，如果再考虑增值税及企业所得税的因素，两种方案下利润的差别会更大。
2 设立独立核算的销售公司
在上面的介绍中，说明了如何通过控制和降低房地产销售时的增值率来降低土地增值税负担的问题。但是其局限性在于往往要制定稍低的价格。如果房地产开发商将企业的销售部门分离出来，设立为独立核算的房地产销售子公司，则既能够使房地产企业以较高的价格实现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。
仍以甲房地产开发企业为例，该企业原计划以2400元/m2的价格出售5000m2的房产，扣除项目金额为840万元，增值率为42.86%，企业需缴纳土地增值税108万元，还需要缴纳销售增值税60万元[2400×5000×5%]，城市维护建设税和教育费附加6万元[60×（7%＋3%）]，印花税忽略不计，合计缴纳税款174万元，企业的税后净利润为186万元。而如果甲企业设立独立核算的销售子公司，首先将该商品房以1800元/m2的价格销售给销售公司，销售公司再以2400元/m2的价格对外销售，则对于甲企业而言，仍然无需缴纳土地增值税，利润为60万元，但是需要缴纳增值税45万元，城建税及教育附加4.5万元，税后利润为10.5万元；其销售子公司实现销售利润300万元，同时需缴纳增值税60万元[2400×5000×5%]，城建税及教育附加6万元，其税后净利润为234万元，甲公司和销售子公司共计实现净利润244.5万元，通过设立销售公司比原销售计划多实现净利润58.5万元。
需要说明的是，在房地产销售时，不仅可以通过设立销售子公司来实现纳税筹划，也可以通过与其他房地产销售公司事先达成一定的协议来进行，通过转移定价，同样可以达到比较好的筹划效果。当然，在运用此方法时还应该考虑纳税筹划的成本，如设立销售公司的成本以及和其他房地产公司订立协议的成本，要结合企业的具体情况合理运用。
3 变房地产销售为投资
按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收增值税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收增值税。这种规定为房地产企业开展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108万元，缴纳增值税60万元，城市维护建设税和教育费附加6万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地免除了60万元的增值税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以做出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
4 将销售与装修分开核算
在现实中，很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施。如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算，则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担；二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税，分开核算后适用3%的税率。
如某套精装修的房产总售价为100万元，在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元，假设准予扣除项目总额为60万元。
在实际操作中可以看出，方案二能形成纳税的最大化节约。
5 确定适当的房地产销售价格
房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。目前房价飞涨，公司是否应该跟着提高住宅的售价呢，是不是房价越高企业的利润越大呢？
对于普通住宅的房价，因为当增值率不超过20%时，可以免征土地增值税。提高房价可以为企业带来更多收益，但必须保证增值率不超过20%；对于豪华住宅，虽然没有免税政策，但还是有涨价的空间。当然，应该仔细地测量这个空间，如果房价涨过了购买力，就会造成房产空置。
企业在确定房价时应该仔细测算利润率，结合市场的承受能力，再决定升价与否，升多少或降多少才能使企业的利益最大化。
6 销售精装房节税筹划
房地产企业需缴纳的主要税种为：销售环节的增值税与清算环节的土地增值税。目前在实际操作中，清算环节的土地增值税负比销售环节的增值税负还要高。因此房地产企业的第一大税是土地增值税。要做好房地产企业的节税筹关键是做好土地增值税筹划。要做好土地增值税筹划主要方法是销售精装房。
7 推迟土地增值税清算时间筹划
税法规定，主管税务机关可要求房地产公司进行土地增值税清算的条件为：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的——应在办理注销登记前进行土地增值税清算
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况
房地产企业可以通过销售库存房产的调整以实现推迟土地增值税清算的目的，这也是一种销售环节的税收筹划。
总之，纳税筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税后负担，还在于提高企业的税后净利润以及企业价值的稳定增长。房地产企业在进行房屋销售的纳税筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，需进行综合性的考虑，只有这样才能节税的目的。
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