案例｜以转让股权方式转让房地产，是否需要缴纳增值税？
来源：www.dgclkj.cn 发布时间：2019-10-09 11:22:36 阅读： 次
本文将从法律条文、国税总局的批复、最高法院的判例等方面，跟读者一起探讨一下如何处理比较妥善。
案例一：
深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司分别持有深圳能源（钦州）实业开发有限公司25%和75%的股权，其名下资产主要为若干宗土地，后续深圳市能源集团有限公司将25%的股权转让给广西壮族自治区石油总公司，同时深圳能源投资股份有限公司将75%的股权转让给中国石油化工股份有限公司。
广西壮族自治区地方税务局认为该种转让股权形式其实质是间接转让房地产，目的是逃避缴纳转让土地使用权的相关税收。
但根据土地增值税暂行条例第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税”，需要缴纳土地增值税的是房地产转让行为，房地产转让行为的一个本质特征是要进行房地产所有权主体的变更。
而以股权转让的方式取得目标公司的股权，间接地获取目标公司名下资产的行为中，房地产所有权仍在目标公司名下，未发生权利主体的变更。
因此广西壮族自治区地方税务局将案件提交至国家税务总局，提出请示。
国家税务总局相关批复（国税函[2000]687号）如下：鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业开发有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
类似的国家税务总局批复还有：
国税函[2009]387号：鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。
国税函[2011]415号：经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。
但是，国家税务总局的批复不属于税务规章、税务规范性文件，只是针对特定案例，不具有普适性，按照税收法定原则，不可将其作为征税依据。
有意思的是，最高人民法院却做出了与此相反的判决：
案例二
2012年5月3日马庆泉、马松坚与湖北瑞尚置业有限公司签订《股权转让协议》，后由于发生纠纷，湖北瑞尚置业有限公司以以下理由要求法院判决股权转让协议无效：协议违法。首先，以股权转让方式实现土地使用权转让目的的行为属于典型的规避法律的行为。一方面规避了我国税法对于土地使用权转让交易的税收规定。股权转让只需缴纳企业或者个人所得税等少数税种，而避免缴纳了土地使用权交易中应缴的契税、营业税和土地增值税等税款；另一方面规避了房地产法对于不得非法转让土地使用权的规定。因此，以股权转让方式实现土地使用权转让目的的行为其内容实质性违法，应当认定其为无效。
而最高法院(2014)民二终字第264号民事判决书却驳回了湖北瑞尚置业有限公司上诉，认为：
（一）股权转让与土地使用权转让是完全不同的法律制度。股权是股东享有的，并由公司法或公司章程所确定的多项具体权利的综合体。股权转让后，股东对公司的权利义务全部同时移转于受让人，受让人因此成为公司股东，取得股权。依据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条之规定，建设土地使用权，是权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，以及利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。股权与建设用地使用权是完全不同的权利，股权转让与建设用地使用权转让的法律依据不同，两者不可混淆。
（二）公司在转让股权时，该公司的资产状况，包括建设用地使用权的价值，是决定股权转让价格的重要因素。但不等于说，公司在股权转让时只要有土地使用权，该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。
（三）由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。如双方在履行合同中有规避纳税的行为，应向税务部门反映，由相关部门进行查处。
通过上述最高法院的裁判书可以看出，最高法院对国税总局的“利用股权转让方式转让土地使用权，实质是房地产转让行为”的观点并不认同。
争议：要不要对此类转让征收土地增值税
围绕有关股权转让的征税问题，征税派认为以转让100%股权的方式转让房地产，其业务实质就是转让房地产，由此达到避税的目的，如果不对这种转让行为征收土地增值税，会让转让方逃脱税法的管辖。
而笔者觉得该股权转让行为实际上并没有导致税源流失，只是递延了纳税时间。以股权转让方式转让房地产项目，虽然可以暂时不缴纳土地增值税，减少当时转让方的纳税负担，但是，股权溢价的部分将不得计入资产成本，目标公司将来销售房地产时将仍以原始的资产成本作为计税基础，将缴纳更多的土地增值税。
当然，当今社会各种经济交易结构复杂多变，税法也无法做到完全的监管，笔者认为，对于这种复杂的交易行为，税务机关宜保持一定的谦抑性。
