房地产巧用临界点节税，节税百万不是梦
来源：www.dgclkj.cn 发布时间：2019-12-26 10:00:04 阅读： 次
一、根据《土地增值税暂行条例》第8条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：
(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
二、根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定，土地增值税实行四级超额累进税率：
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%；
(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
具体税率与速算扣除系数见表
房地产巧用临界点节税，节税百万不是梦
土地增值税的计算公式为：
土地增值税应纳税额=增值税Ⅹ适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数
如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。
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三、根据《土地增值税暂行条例》第6条的规定，计算增值额的扣除项目包括：
(1)取得土地使用权所支付的金额；
(2)开发土地的成本、费用；
(3)新建房及配套设施的成本、费用，旧房及建筑物的评估价格；
(4)与转让房地产有关的税金；
(5)财政部规定的其他扣除项目。
四、根据《土地增值税暂行条例实施细则》第7条的规定，这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20%。
五、根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005]26号)的规定，普通标准住宅的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
案例分析
甲公司建造一栋普通标准住宅，经核算，税法规定的扣除项目金额为5000万元，甲公司原定不含增值税销售价格为6100万元，请为甲公司提出纳税筹划方案。
如果按6100万元销售，增值额=6100-5000=1100(万元)，增值率=110÷5000=22%。
应纳土地增值税=1100×30%=330(万元)。如甲公司能将销售价格降低为6000万元，此时増值额为1000万元，增值率为20%，可以免征土地增值税。
虽然甲公司销售收入减少了100万元，但共节省了330万元的土地增值税，实际上增加利润230万元。
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【法律法规依据】
(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院1993年12月13日颁布，国务院令(1993第138号)。
(2)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财政部1995年1月27日发布，财法(1995]6号)。
(3)《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国务院办公厅2005年5月9日发布，国办发〔200526号)。
